Articolo: La "Mediazione Atipica" e il momento di maturazione della provvigione

Nei casi di "mediazione atipica" il diritto a percepire la provvigione in capo all'agente immobiliare sorge nel momento in cui si verifica la condizione prevista contrattualmente, a nulla rilevando l'effettiva conclusione dell'affare.

Il Tribunale di Napoli più volte si è espresso in questo senso, richiamando la Giurisprudenza di Corte di Cassazione, e chiarendo le differenze tra la mediazione tipica, regolata dal Codice Civile, e quella atipica, regolata invece dal contratto tra le parti.

 

Infatti la c.d. “Mediazione Atipica”, ha varie peculiarità e molte differenze con la “mediazione tipica” di cui agli artt. 1754 e ss. cc, e sono efficacemente individuate nella consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione (ex multis Cassazione Civile, sez. III 07/04/2009 n. 8374; Cassazione civile , sez. III, sentenza 14.07.2009 n° 16382) oltre che del Tribunale di Napoli (Trib. Napoli III sez. Civile g.dr.ssa Luigia Stravino sent. 257/2012 del 10 gennaio 2012 secondo cui “Giova ricordare che il contratto di mediazione atipica è configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore evitando l’alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l’acquisizione di una proposta d’acquisto conforme alle con dizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell’affare. […] In altri termini, la c.d. mediazione atipica ricorre nel caso in cui le parti hanno previsto la corresponsione della provvigione all’acquisizione di una proposta d’acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, cosicché in questo caso per il sorgere del diritto alla provvigione è sufficiente l’indicazione del futuro contraente, mentre non è necessaria la conclusione dell’affare”.

Difatti la mediazione atipica postula il conferimento di un incarico unilaterale, riconducibile al mandato, (diversamente dalla mediazione di cui all’art. 1754 c.c. che ha natura non negoziale) ed è regolata dalle norme generali sul mandato oltre che dal contratto predisposto tra le parti in ossequio al principio di autonomia contrattuale ed alle previsioni degli artt. 1322 e 1323 cod. civ.

Ebbene nel caso di mediazione atipica a nulla rileva che le potenziali parti della compravendita si siano tirate indietro o comunque non abbiano effettivamente concluso la compravendita: l'agente immobiliare potrà comunque ottenere il pagamento della provvigione maturata, laddove sussistano le condizioni contenute nell'accordo (spesso l'incarico di mediazione, la proposta d'acquisto o il cedolino provvigionale). 

In questo modo, il rischio della mancata conclusione dell'affare ricade esclusivamente sulle parti e non sul mediatore, il quale può ben pattuire che la provvigione maturi in un momento diverso dalla stipula dell'atto definitivo di compravendita (spesso: alla conoscenza dell'accettazione della proposta, al reperimento di proposta conforme a incarico oppure alla stipula del preliminare).

La breve disamina di cui sopra trae spunto da una controversia in cui, alla richiesta dell'agenzia immobiliare nei confronti del promissario acquirente di pagamento della provvigione, l'altra parte si era difesa in giudizio unicamente sul presupposto di non aver poi concluso effettivamente l'affare.

Tale eccezione non ha trovato spazio nel giudizio, proprio in virtù del fatto che il promissario acquirente aveva pattuito, contestualmente alla redazione della proposta d'acquisto, il pagamento della provvigione all'atto della presa di conoscenza dell'accettazione, da parte del venditore, della proposta.

Il mancato avveramento della compravendita, perciò, non ha in alcun modo evitato che l'agente immobiliare percepisse la provvigione pattuita nel 3% sul valore dell'immobile.

Avv. Luigi Martino

 

Aggiungi commento


Codice di sicurezza
Aggiorna

Commenti  

#1 G.I. 2016-09-06 07:45
Buongiorno,
Sono un agente immobiliare. Recentemente un cliente che ci ha regolarmente conferito incarico alla vendita, pur avendo in un primo momento accettato una tra le tante proposte d'acquisto che gli abbiamo procurato, adesso dice di non poter più vendere e insieme all'acquirente sta cercando il modo di far venir meno la proposta. Non mi ha ancora pagato le provvigioni, e pur se mi rassicura che lo farà ho il timore che se non si arriva alla vendita non me le pagherà. Nel modulo di conferimento incarico è espressamente previsto che la provvigione sarebbe stata pagata al ritiro da parte dell'acquirente della proposta accettata. In caso trovino un modo di far venire meno la proposta, ho comunque diritto alla provvigione da entrambe le parti? Come devo procedere se non pagano
Grazie
Giovanni
Citazione
#2 Avv. Luigi Martino 2016-09-07 08:25
Citazione G.I.:
Buongiorno,
Sono un agente immobiliare. Recentemente un cliente che ci ha regolarmente conferito incarico alla vendita, pur avendo in un primo momento accettato una tra le tante proposte d'acquisto che gli abbiamo procurato, adesso dice di non poter più vendere...


Buongiorno,
nel caso di mediazione regolata dal formale conferimento di incarico scritto alla vendita l'intera fattispecie è regolata dalle norme contrattuali. Pertanto, Lei ha diritto a percepire le provvigioni nell'entità e con le modalità pattuite nell'incarico, essendo indifferente la eventuale conclusione dell'affare.
L'accettazione della proposta da parte del promittente venditore realizza la condizione contrattualmente prevista per la maturazione della provvigione, esaurisce la fattispecie e la pone nella posizione di poter richiedere giudizialmente la provvigione.
Se lo desidera, può mettersi in contatto con Noi attraverso la sezione contatti per una consulenza approfondita all'esito dell'esame della documentazione.
Cordiali Saluti
Avv. Luigi Martino
Citazione
#3 Vittorio 2016-12-22 12:06
Buongiorno,
Credo che il mio caso sia diverso. Si tratta di un incarico di mediazione senza contratto.
in pratica il venditore mi ha conferito incarico orale.
Poi ho raccolto la proposta su modulistica.
Il venditore non ha sottoscritto per accettazione, tuttavia a distanza di poco hanno stipulato l'atto.
L'acquirente ha pagato le provvigioni, il venditore non vuole dice che non avendomi conferito incarico non devo nulla.
C'è la possibilità di scrivere o di procedere contro il venditore?
Citazione
#4 Avv. Luigi Martino 2017-04-02 16:47
Citazione Vittorio:
Buongiorno,
Credo che il mio caso sia diverso. Si tratta di un incarico di mediazione senza contratto.
in pratica il venditore mi ha conferito incarico orale.


Buongiorno, in questo caso si può procedere senz'altro. Tuttavia, in caso di impossibilità a dimostrare la pattuizione della provvigione, si dovrà procedere a richiedere una somma pari alla percentuale sul prezzo di vendita indicata dalla raccolta di usi depositata alla Camera di Commercio, che a Napoli è del 2%.
Saluti
Avv. Luigi Martino
Citazione

Questo sito fa uso esclusivamente di cookie tecnici indispensabili per il funzionamento del sito. Non vengono raccolti dati degli utenti e non vengono utilizzati cookie di profilazione. Proseguendo nella navigazione si accetta l’uso dei cookie.