Giurisprudenza: Pagamento della provvigione in caso di revoca della proposta di acquisto - tentativo di "scavalco"

Provvigione dell'agente immobiliare - revoca della proposta formulata tramite l'agenzia immobiliare - successivo acquisto dell'immobile - tentativo di scavalco - obbligo al pagamento della provvigione

Procedura civile - rito sommario di cognizione ex art.702bis ss. Cod. Civ. - controversia documentale - applicabilità

Con ordinanza del 20/03/2018 il Tribunale Civile di Torre Annunziata decide una interessante questione in materia di tentativo di "scavalco" dell'obbligo di pagamento della provvigione dell'agente immobiliare, in caso di acquisto dell'immobile conosciuto per il tramite dell'agenzia successivamente alla revoca della proposta d'acquisto formulata per il tramite dell'agenzia stessa.

Nella specie, l'agenzia immobiliare otteneva regolare mandato scritto per la sponsorizzazione di un immobile. Nell'ambito dell'attività svolta, l'agenzia reperiva una coppia da subito interessatissima all'immobile, tanto che a seguito delle visite guidate i coniugi formulavano nel maggio 2016 una proposta d'acquisto scritta per il tramite dell'agenzia, irrevocabile per 15 gg, pattuendo inoltre le provvigioni dovute all'agenzia stessa con apposito accordo scritto.

Nonostante l'irrevocabilità, dopo pochi giorni i promissari acquirenti ritiravano la proposta d'acquisto, dichiarando di non avere più interesse alla compravendita.

Sottoposto a monitoraggio catastale l'immobile, l'agenzia scopriva che nel Febbraio 2017 vi era stata la compravendita proprio tra le parti messe in relazione. Dall'esame dell'atto notarile, emergeva non soltanto che le parti avevano dichiarato di non essersi avvalse dell'opera di mediatori, ma si poteva anche far risalire il pagamento di una prima parte del prezzo addirittura a Giugno 2016, e quindi in stretto nesso causale con l'attività svolta dall'agenzia.

Adito il Tribunale di Torre Annunziata con ricorso ex art.702 bis. cpc, i promissari acquirenti si costituivano eccependo, per quanto qui interessa, di nulla dover corrispondere all'agenzia immobiliare in virtù della revoca della proposta d'acquisto, ritenendo così di aver annullato ogni rapporto con l'agenzia stessa.

All'esito dell'udienza di comparizione e trattazione, il Giudice Dr.ssa Lara Vernaglia Lombardi si riservava, per poi decidere con l'ordinanza in commento in senso favorevole all'agenzia.

Il giudice infatti, dopo aver inquadrato la fattispecie della mediazione, ricordandone i caratteri fondamentali e richiamando anche alcune sentenze della Cassazione in materia, ha statuito che "non vi è dubbio sull’attività di mediazione svolta dall’agenzia che ha messo in contatto le parti, partecipato alla proposta, fornito la documentazione relativa all’immobile, ha fatto visionare lo stesso potendosi affermare che la conclusione dell’affare sia ricollegabile direttamente e causalmente all’intervento del mediatore. Da parte loro, i resistenti hanno dedotto di essere a conoscenza della circostanza che l’immobile era in vendita già prima dell’incarico alla Agenzia ricorrente, circostanza irrilevante ai fini dell’attività successivamente scolta dalla ricorrente"

In sintesi, inoltre il Giudice ha correttamente ritenuto irrilevante la revoca della proposta d'acquisto, in quanto nella fattispecie è stato pienamente e documentalmente dimostrato che l'affare tra i resistenti e la venditrice si fosse concluso grazie all'attività della ricorrente. Acclarato quindi il "nesso causale" tra la suddetta attività e la compravendita, è conseguenza necessaria il diritto dell'agenzia a ricevere la provvigione. Il nesso causale non è stato interrotto dalla unilaterale ed illegittima dichiarazione di revoca degli acquirenti.

In merito al quantum, è stata correttamente applicata la misura della provvigione pattuita tra le parti, in quanto è pacifico che la misura della provvigione possa essere liberamente pattuita, essendo il richiamo alla consuetudine soltanto residuale.

Il provvedimento è altresì notabile per l'utilizzo del processo sommario di cognizione previsto dall'art. 702bis cod. civ., che in caso di controversia pienamente documentale consente la tutela degli interessi dell'attore in tempi brevi, evitando una istruttoria che sarebbe stata soltanto dilatoria. Il giudice difatti ha correttamente deciso sulla base della documentazione prodotta dalle parti, rigettando le istanze istruttorie dei resistenti, in particolare la prova testimoniale, che in caso di contratto scritto, depositato e non espressamente disconosciuto incontra i limiti di cui agli artt.2721 ss. Cod. Proc. Civ. 

Avv. Luigi Martino

 

Allegati:
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